Vorweggenommene Erbfolge

Der Wunsch, das familiäre Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben und dadurch in der Familie zu erhalten, ist von großer Bedeutung. Das kann mit der "kalten Hand" oder mit der "warmen Hand" geschehen.

Die frühzeitige Übertragung von Vermögenswerten schon zu Lebzeiten (mit der "warmen Hand") auf die nachfolgende Generation ist oftmals eine elegante Lösung, um Schenkungsteuerfreibeträge optimal zu nutzen und Wertsteigerungen bereits bei der nächsten Generation entstehen zu lassen mit der Folge, dass diese im Erbfall nicht auch noch zu versteuern sind.

Die Steuerfreibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Sie betragen bei Ehegatten 500.000 € und bie Kindern 400.000 €, und zwar für jedes Kind nach jedem Elternteil.

Wir wissen, dass jede Familie einzigartig ist und individuelle Bedürfnisse und Anliegen hat. Daher legen wir großen Wert darauf, eine persönliche und maßgeschneiderte Lösung für jeden Mandanten zu entwickeln. Unsere Anwälte verfügen über umfassendes Fachwissen im Bereich des Immobilienrechts und sind mit den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen vertraut. Mit unserer Unterstützung können Sie sicherstellen, dass der Übertragungsprozess reibungslos verläuft und Ihre Interessen optimal geschützt sind.

Unser erfahrenes Team von Anwälten ist darauf spezialisiert, Sie durch den komplexen Prozess der Übertragung von Immobilien zu begleiten. Unser Ziel ist es, Ihnen eine klare rechtliche Beratung zu bieten und Ihnen alle erforderlichen Informationen zur Verfügung zu stellen, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können. 

Wir stehen Ihnen bei allen Fragen zur Seite und begleiten Sie vom ersten Schritt bis zur erfolgreichen Übertragung des Hauses auf Ihre Kinder.

Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf, um einen Beratungstermin zu vereinbaren. Wir freuen uns darauf, Ihnen bei der Realisierung Ihrer Ziele zu helfen und Ihnen den besten rechtlichen Beistand zu bieten.

Worauf ist zu achten?

„….übertrage ich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge…..“

Mit dieser oder ähnlichen einleitenden Paraphrasen werden Immobilien oftmals an die nächste Generation übertragen. Die vorweggenommene Erbfolge ist im Bereich der Nachfolgeplanung nicht mehr hinwegzudenken. Gegenstand einer vorweggenommenen Erbfolge können nicht nur Grundstücke sein, sondern auch alle anderen Vermögenswerte.

Die Vorteile liegen auf der Hand:

- Altersversorgung des Übergebers
- Steueroptimierung, Ausnutzung von Steuerfreibeträgen
- Pflichtteilsminderung

Doch es ist Vorsicht geboten.

Geschwisterausgleichszahlung

Die Übergabe einer Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an Abkömmlinge will gut überlegt sein.

Haben Eltern mehrere Kinder, ist es oft deren Wunsch, die Kinder gleich zu behandeln. Die Gleichbehandlung soll auch dann erfolgen, wenn einem von mehreren Kindern ein Grundstück oder eine Immobilie übertragen wird, z. B. weil das Kind das Dachgeschoß ausbauen und die Immobilie von Grund auf renovieren will. Würde diesem Kind die Immobilie ohne weiteres geschenkt werden, dann würde man es in finanzieller Hinsicht gegenüber den anderen Kindern bevorzugen.

Erbrechtlich hätten die Geschwisterkinder in einem solchen Fall Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2325 BGB, wenn der Schenker innerhalb vom zehn Jahren versterben würde.

Verlinken auf http://kanzlei-riedle.de/Pflichtteil/wasbedeuteterganzungdespfli.html

Eine Gleichbehandlung aller Kinder kann dadurch erreicht werden, dass im Übergabevertrag eine Geschwisterausgleichszahlung vereinbart wird. Die Eltern vereinbaren mit dem zunächst begünstigten Kind, dass es für die Schenkung der Immobilie einen finanziellen Ausgleich an die Geschwister zu zahlen hat. Dabei gibt es keine verbindlichen Regeln, wann die Geschwisterausgleichszahlung (auch Herauszahlung genannt) zu zahlen ist und wie hoch diese sein soll. Die Vertragsparteien sind gänzlich frei, was sie hierzu vereinbaren. Die Ausgleichszahlung kann z. B. in Raten gezahlt werden oder erst nach Ableben der Eltern fällig werden.

Dabei sollten die Interessen der Eltern, des beschenkten Kindes und der anderen Kinder gleichermaßen berücksichtigt werden. Die Ausgleichszahlung sollte weder den Erwerber finanziell überfordern noch die Geschwisterkinder brüskieren.

Ausgleichung

Haben die Übergeber mehrere Kinder und sind sie bemüht, die Kinder gleich zu behandeln und ihr Vermögen gerecht und gleichmäßig zu verteilen,
sollte der zukünftige Erblasser die Möglichkeit bedenken, bei der Übertragung der Immobilie anzuordnen, dass im Rahmen der Auseinandersetzung des Nachlasses unter mehreren Erben die lebzeitige Zuwendung an den einen Erben unter Umständen auszugleichen ist, § 2050 BGB.

In diesem Fall wird im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbschaft demjenigen Miterben, der die Zuwendung zu Lebzeiten des Erblassers erhalten hat, der Wert der Zuwendung auf seinen Erbteil angerechnet, § 2055 BGB.

Anrechnung auf den Pflichtteil

Im Übergabevertrag sollte vereinbart werden, dass die Zuwendung auf einen etwaigen Pflichtteil des Erwerbers angerechnet wird. Denn das Gesetz rechnet derartige Schenkungen nicht automatisch an, sondern nur dann, wenn der Erblasser dies ausdrücklich bestimmt hat.

Wichtig ist, dass die Anrechnungsbestimmung im Zeitpunkt der Zuwendung vom Erblasser (Schenker) gemacht wird, also im Übergabevertrag vereinbart wird. Nach der Zuwendung ist eine solche Anrechnungsbestimmung nicht mehr möglich.

Umgekehrt kann der Erblasser (Schenker) eine Anrechnungsbestimmung jederzeit wieder rückgängig machen und bestimmen, dass die Zuwendung nicht auf einen etwaigen Pflichtteil des Übernehmers angerechnet wird.

Eigenes Wohnungsrecht oder Nießbrauch sichern

Die Übergabe der Immobilie an die nachfolgende Generation sollte - zur eigenen Absicherung - nur unter Vorbehalt eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht erfolgen.

Wohnungsrecht und Nießbrauch führen dazu, dass die Übergeber (meist die Eltern) auch nach dessen Weggabe das Familienheim als Wohnstätte weiter benutzen können. Sollten sich also das Eltern-Kind-verhältnis nach der Übertragung abkühlen, hat das beschenkte Kinder nicht die Möglichkeit, die Eltern an die Luft zu setzen.

Der wesentliche Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch besteht darin, dass der Wohungsberechtigte die Immobilie nur zum Wohnen nutzen und der Nießbrauchsberechtigte sie in jeder Hinsicht nutzen darf. Der Nießbraucher kann also auch ausziehen und die Immobilie vermieten, der Inhaber eines Wohnungsrechts kann dies nicht.

Wenn die Übergeber (Eltern) also in Erwägung ziehen, die Immobilie nach der Übertragung zu vermieten (z.B. weil sie man selber zum Pflegefall geworden sind und ins Pflegeheim umziehen müssen) dann bietet sich die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts an.

Vorteil des Wohnungsrechts ist es, dass es – im Gegensatz zum Nießbrauch – auf einzelne Teile eines Gebäudes beschränkt werden kann. Ein Wohnungsrecht an der Wohnung im Erdgeschoß kann vereinbart werden, nicht aber ein Nießbrauchsrecht, denn dies kann nur an der gesamten Immobilie bestellt werden, nicht an Teilen davon.

Die Vereinbarung eines Nießbrauchsrecht hat außerdem den Nachteil, dass ein Pflichtteilsergänzungsanspruch entsteht, den ein übergangenes Geschwisterkind auch noch Jahrzehnte nach der Übertragung geltend machen kann.

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Soll mit der Übertragung der Pflichtteil eines in Ungnade gefallenen Abkömmlings minimiert werden, darf kein Nießbrauchsrecht vereinbart werden.

Rückforderungsrecht vereinbaren

Auch nach der Übertragung können die Eltern (Übergeber) buchstäblich einen Fuß in der Tür lassen, wenn sie sich ein Mitspracherecht sichern wollen. Das ist möglich, wenn für bestimmte Fälle ein Rückforderungsrecht im Übergabevertrag vereinbart wird:

- der Beschenkte stirbt vor dem Schenker (= das Haus soll z. B. nicht an das Schwiegerkind fallen)
- der Beschenkte gerät in Vermögensverfall und seine Gläubiger wollen das Haus versteigern lassen
- der Beschenkte verfügt ohne Zustimmung der Schenker über das Haus (schenkt es weiter an den Ehepartner oder verkauft es usw.)

Steuern sparen

Bei der lebzeitige Übertragung der Immobilie vom zukünftigen Erblasser auf den Erben im Wege der Schenkung fällt Schenkungsteuer an.

Für die Schenkungsteuer gelten grundsätzlich die gleichen Steuersätze und die gleichen Freibeträge wie sie auch bei der Erbschaftsteuer zur Anwendung kommen.

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Vor diesem Hintergrund macht also zunächst keinen steuerlichen Unterschied, ob die Immobilie zu Lebzeiten übertragen oder später erst im Todesfall vererbt wird.

Behält sich der Schenker aber den lebenslangen Nießbrauch an der Immobilie vor, sieht es die Vergleichsrechnung ganz anders aus, und zwar umso mehr, je jünger der Schenker ist.

Denn der Wert des Nießbrauchs mindert den Wert der verschenkten Immobilie. Verbleibt der Wert unter den Steuerfreibeträgen, muss der Beschenkte gar keine Schenkungsteuer bezahlen.

Gleich zum Notar oder zuerst zum Anwalt?

Die Übertragung einer Immobilie kann nur durch einen Vertrag erfolgen, der von einem Notar beurkundet wurde.

Als Übergeber hat man in der Regel keine allzu große Erfahrung mit der Übertragung von Grundstücken oder Wohnungen. Die Beratung und Begleitung eines Übergabevertrages durch einen Rechtsanwalt stellt sicher, dass die Interessen des Mandanten umfassend berücksichtigt werden.

Zwar ist auch der Notar grundsätzlich verpflichtet, seine Kunden über verschiedene Regelungsmöglichkeiten zu beraten und den konkreten Zweck der Übertragung im Rahmen der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Allerdings dürfen Notar – im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nie einseitig nur die Interessen des Übergebers oder Übernehmers im Auge haben. Außerdem soll es verschiedentlich schon vorgekommen sein, dass Notare ihrer Beratungspflicht nicht mit der gebotenen Sorgfalt nachgekommen sind.

Will man sicher gehen, dass die eigenen Wünsche und Vorstellungen bei der Gestaltung des Übergabevertrages berücksichtigt werden, sollte man zunächst einen Anwalt zu Rate ziehen.

Wer nicht tagtäglich mit Übergabeverträge befasst ist, wird oftmals schon von der nuschelnden Geschwindigkeit überfordert, die Notar beim Verlesen des Vertragstextes im Beurkundungstermin nicht selten an den Tag legen. Diesen Redefluss traut man sich kaum mit Fragen zu stören. Die Beurkundungstermine werden von Betroffenen als stressig empfunden. Nicht selten bleiben gerade in Beurkundungsterminen etwaige Rück- oder Verständnisfragen der Beteiligten mehr oder weniger unbeantwortet. Man hofft, dass schon alles passen wird und kann sich des Gefühls nicht erwehren, dass es leider nicht so ist. Auch dieses unbestimmte Gefühl entfällt bei einer anwaltlichen Begleitung.

Die zusätzlichen Anwaltskosten belaufen sich bei einem angenommenen Immobilienwert von 500.000 € nach den Vorschriften des RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) grundsätzlich auf eine 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG in Höhe von 4.176,90 € zuzüglich 19% Umsatzsteuer.
Wir beraten unsere Mandanten regelmäßig über eine Vergütungsvereinbarung nach Zeitaufwand, wobei in aller Regel Kosten zwischen 700 € und höchsten 1.500 € zuzüglich 19% Umsatzsteuer anfallen.

Störfälle beim Übergabevertrag

Der Brief von Sozialamt

Bei Verarmung kann die Schenkung zurückgefordert werden.

Das deutsche Schenkungsrecht sieht in § 528 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor, dass ein Geschenk vom Schenker zurückgefordert werden kann, wenn der Schenker nicht mehr in der Lage ist, seinen eigenen Lebensunterhalt zu bestreiten oder er gesetzliche Unterhaltspflichten gegenüber Verwandten oder Ehepartner verletzt.

Innerhalb von Familien wird es kaum vorkommen, dass ein Hausgrundstück zurückverlangt wird, weil der Schenker plötzlich verarmt ist.

Ganz anders sieht es allerdings aus, wenn der Schenker pflegebedürftig wird und ins Pflegeheim umziehen muß. Die Kosten des Pflegeheims lassen auch erhebliche Kontoguthaben und Sparschweine innerhalb einer überraschend kurzen Zeit zusammenschmelzen. In diesem Fall kann der staatliche Sozialhilfeträger den Rückforderungsanspruch des Schenkers wegen Verarmung aus § 528 BGB auf sich über überleiten und diesen Anspruch sodann beim beschenkten neuen Eigentümer (Kind) geltend machen.

Über dem neuen Eigentümer schwebt also Damoklesschwert der Rückforderung der Immobilie durch das Sozialamt, und zwar für einen Zeitraum von zehn Jahren nach Übertragung, § 529 BGB.

Diese Gefahr sollte bei der Berechnung der Höhe einer etwaigen Geschwisterausgleichszahlung berücksichtigt werden.

Pflegeverpflichtung

Übergabeverträge mit einer Pflegeverpflichtungen können nach Vertragsschluss unvorhergesehene Abläufe nehmen. Denn die Wart- und Pflegeverpflichtung läuft grundsätzlich vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zum Ableben des Berechtigten.

Das Risiko geht zu Lasten des Berechtigten, wenn die Lebenserwartung etwa wesentlich unterhalb der durchschnittlichen Lebenserwartung liegt oder zulasten des Verpflichteten, wenn sie deutlich darüber liegt.

Dieses Risiko ist nicht zu unterschätzen. Das folgende wahre Beispiel macht deutlich, dass ein vermeintlich geringes Risiko für den Verpflichteten sich durchaus in einer extremen Belastung realisieren kann.

Name bitte verlinken: https://de.wikipedia.org/wiki/Jeanne_Calment

Die Französin Jeanne Calment aus Arles übertrug 1965 im Alter von 90 Jahren ihre Stadtwohnung gegen lebenslange Zahlung einer Leibrente von 2.500 Francs pro Monat an den zu diesem Zeitpunkt 47-jährigen Rechtsanwalt Andre-François Raffray. Nach ihrem Tod sollte die Wohnung an den Übernehmer fallen. Ausgehend von der typischen Lebenserwartung einer Dame von 90 Jahren im Jahre 1965, erscheint der Übergabevertrag als ziemlich günstiges Geschäft für den cleveren Rechtsanwalt.

Aber es kam anders.

Rechtsanwalt Raffray erlebte das Ende seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr. Als er im Dezember 1995 im Alter von 77 Jahren verstarb, musste seine Witwe die Rentenzahlungen fortsetzen. Die rund 900.000 Francs, die er bis dahin bereits bezahlt hatte, entsprachen dem dreifachen Marktpreis der Wohnung. Die Übergeberin wurde als Mensch mit der längsten bislang dokumentierten Lebensspanne bekannt. Sie wurde 122 Jahre alt.