Immobilie im Nachlass

Berichtigung Grundbuch

Das Grundbuch wird nach einem Erbfall nicht automatisch von Amts wegen berichtigt. Die Umschreibung des Grundbuchs auf den oder die Erben muss beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Diese Berichtigung des Grundbuchs wird innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos vorgenommen.

Beim Grundbuchamt muss zu diesem Zwecke ein Erbschein vorgelegt werden.

Den Erbschein erlässt auf einen entsprechenden Antrag das Nachlassgericht. Das Verfahren auf Erteilung eines Erbscheins ist gebührenpflichtig.

Besonderheiten bei der Erbengemeinschaft

Sind mehrere Personen Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Hinsichtlich der Grundbuchberichtigung gibt es keine Besonderheiten.

Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, gehört auch dieses Grundstück ebenso wie der Rest des Nachlasses allen Miterben gemeinsam. Das bedeutet, dass nur alle Miterben gemeinsam und grundsätzlich nur einstimmig über die Immobilie verfügen können.

Das Einheitsprinzip gilt insbesondere bei der Entscheidung darüber, ob die Immobilie lieber verkauft und der Kaufpreis geteilt werden soll, oder ob die Immobilie besser vermietet und die Mieteinnahmen jährlich aufgeteilt werden sollen.

Der Verkauf oder die Übernahme einer Nachlassimmobilie durch einen der Miterben bei gleichzeitiger Abfindung der anderen Miterben sind nur möglich, wenn alle Miterben mit der konkreten Maßnahme einverstanden sind.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe jederzeit zur Aufhebung der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung der Immobilie betreiben. Dann wird das Grundstück vom zuständigen Vollstreckungsgericht zwangsversteigert.

Nutzung nur durch einen der Miterben

Ein typischer Streitfall in einer Erbengemeinschaft ist die Nutzung der Immobilie durch einen der Miterben.

Nach §§ 2038 Abs. 2, 743 Abs. 2 BGB hat jeder Miterbe das Recht zum Gebrauch der Immobilie insoweit, als der Mitgebrauch der übrigen Miterben nicht beeinträchtigt wird. Will also nur ein Erbe in der Immobilie wohnen, das Ferienhaus nutzen usw. und die anderen Erben nicht, dann spricht zunächst nichts gegen diese Nutzung.

Ist aber einer Miterben gegen diese Alleinnutzung, stellen sich regelmäßig zwei Fragen:

• Ist der nutzende Miterbe zur alleinigen Nutzung berechtigt oder können ihm die anderen Miterben dies untersagen?

• Ist für die Nutzung eine Entschädigungszahlung zu zahlen?

Allein der Umstand, dass ein Miterbe eine Nachlassimmobilie alleine nutzt, verpflichtet ihn noch nicht zur Zahlung einer Entschädigung an die anderen Miterben. Der allein nutzende Miteigentümer muss erst dann eine Nutzungsentschädigung zahlen, wenn er von den anderen Miterben hierzu erstmals aufgefordert wurde. Der Anspruch steht allerdings nicht jedem Miterben entsprechend seinem jeweiligen Anteil, sondern nur der Erbengemeinschaft in voller Höhe zu.

Passivität wird also wirtschaftlich bestraft. Will ein Miterbe Gegenstände des Nachlasses nicht nutzen, sollte er daher frühzeitig in der Erbengemeinschaft auf eine Regelung drängen, die den entsprechenden Nachlassgegenstand einer wirtschaftlichen Nutzung (z. B. durch Fremdvermietung) zuführt, oder aber eine Nutzungsentschädigung vom nutzenden Miterben verlangen.

Die Höhe der Nutzungsentschädigung entspricht regelmäßig der ortsüblichen Vergleichsmiete, die im Falle einer Fremdvermietung erzielt werden könnte.

Steuern

Das selbstgenutzte Familienheim wird steuerfrei vererbt. Im  Wesentlichen werden drei Fallgruppen unterschieden:

• der Erwerb eines Familienheims vom Ehegatten bzw. Lebenspartner zu Lebzeiten ohne steuerliche Behaltefrist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG)
  

• der Erwerb eines Familienheims vom Ehegatten bzw. Lebenspartner von Todes wegen unter der Voraussetzung der 10-jährigen Selbstnutzung durch den Erwerber (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)
  

• der Erwerb eines Familienheims durch Kinder von Todes wegen (nicht auch zu Lebzeiten), soweit die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt und unter der Voraussetzung der 10-jährigen Selbstnutzung durch den Erwerber (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG)

Ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung wird grundsätzlich nicht begünstigt. Entscheidend ist, wo tatsächlich der Mittelpunkt des familiären Lebens ist – unabhängig davon, wo die Familie gemeldet ist. Der Meldung kommt jedoch eine Indizwirkung zu.

Begünstigt ist der Erwerb des selbstgenutzten Familienheims also nur beim Erwerb durch Ehegatten, Lebenspartner und Kinder.

Steuerfrei kann also nicht nur „Omas klein Häuschen“ erworben werden, sondern auch die "Villa am Starnberger See". Die Steuerbefreiung gilt dabei unabhängig vom Wert der Immobilie.

Der Erwerber muss sofort in das Familienheim einziehen, d. h. spätestens innerhalb von sechs Monaten. Die Rechtsprechung ist hierbei streng

Die Steuerbefreiung ist weiter davon abhängig, dass das Familienheim tatsächlich selbst genutzt wird. Der Erblasser muss das Familienheim bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder daran aus zwingenden Gründen gehindert gewesen sein. Der Erwerber muss das Familienheim auf die Dauer von 10 Jahren tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder daran aus zwingenden Gründen gehindert gewesen sein. Entsprechendes gilt für Kinder. Als zwingende Gründe in diesem Sinne sind Pflegebedürftigkeit und Tod anerkannt.

Die Steuerbefreiung fällt jedoch mit Wirkung für die Vergangenheit rückwirkend vollständig weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Ausnahme: er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert. Der Verkauf des Familienheims innerhalb der zehn Jahre, die Vermietung oder Verpachtung und ein längerer Leerstand sind damit ausgeschlossen. In diesem Fall droht nachträglich der Erbschaftssteuerbescheid.