Mietrecht
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Räumung

Wenn der Vermieter gegen den säumigen Mieter ein Räumungsurteil erwirkt hat, muss oftmals die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt werden. Der Mieter denkt gar nicht daran, freiwillig auszuziehen. Die Mietausfälle summieren sich währenddessen immer weiter.

In einer solchen Lage empfehlen wir unseren Mandanten aus Kostengründen die sogenannte Berliner Räumung. Der Vermieter muss sich allerdings über die Risiken im Klaren sein.

 

Berliner Räumung – Zwangsräumung ohne Räumung?

Die „Berliner Räumung" nach § 585a ZPO, auch das „Berliner Modell" genannt, ist eine Variante der Zwangsräumung, um die Kosten für den Vermieter möglichst gering zu halten.

 

Was kostet die klassische Räumung?

Bei einer klassischen Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher fallen an

• Kosten für den Gerichtsvollzieher

• Kosten für eine Spedition

• Kosten für die Lagerung der Sachen des Mieters

Allein die Kosten für den Spediteur bewegen sich nicht selten in Bereichen von 2.000 € bis sogar 6.000/7.000 €, je nach Größe und Umfang der zu räumenden Wohnung. Der Gerichtsvollzieher räumt die Mietsache (Wohnung, Hausgrundstück) nämlich nicht persönlich oder mithilfe von Staatsbediensteten. Vielmehr beauftragt der Gerichtsvollzieher ein ortsansässiges Umzugsunternehmen mit der Räumung. Und das kann je nach Aufwand mehrere Tausend Euro kosten.

Allein die Kosten für den Spediteur bewegen sich nicht selten in Bereichen von 2.000 € bis sogar 6.000/7.000 €, je nach Größe und Umfang der zu räumenden Wohnung. Der Gerichtsvollzieher räumt die Mietsache (Wohnung, Hausgrundstück) nämlich nicht persönlich oder mithilfe von Staatsbediensteten. Vielmehr beauftragt der Gerichtsvollzieher ein ortsansässiges Umzugsunternehmen mit der Räumung. Und das kann je nach Aufwand mehrere Tausend Euro kosten.

 

Muss nicht der Mieter die Räumungskosten zahlen?

All diese Kosten, auch die Speditions- und Einlagerungskosten, muss zwar grundsätzlich der säumige Mieter erstatten. Der Gerichtsvollzieher verlangt aber zunächst vom Vermieter eine kostendeckende Vorschusszahlung, ohne die er die Räumung nicht durchführt.

Ob dieser Vorschuß jemals vom Mieter ersetzt wird, ist leider in vielen Fällen zweifelhaft. Denn nicht selten sind es die finanziellen Probleme des Mieters, die zu einer Zwangsräumung führen. Der Vermieter fragt sich zu Recht, ob er dem zahlungsunwilligen Mieter zusätzlich zu den erheblichen Mietrückständen nun auch noch den Umzug sponsern muss.

 

Wann kann die Berliner Räumung durchgeführt werden?

Hat der Vermieter eine titulierte Zahlungsforderung gegen seinen Mieter, was meistens der Fall sein wird, weil Mietrückstände bestehen (Zahlungsurteil, Vollstreckungsbescheid) oder die Kosten für das Erwirken des gerichtlichen Räumungsurteils noch nicht bezahlt sind (Kostenfestsetzungsbeschluß), dann hat der Vermieter ein sogenanntes Vermieterpfandrecht an allen eingebrachten Sachen des Mieters.

Hier setzt die Berliner Räumung an. Der Vermieter beruft sich auf sein gesetzliches Vermieterpfandrecht und erteilt der Zwangsräumungsantrag nach Berliner Art:

Der Gerichtsvollzieher soll den Vermieter nur in den Besitz der Wohnung setzen.

In der Praxis wechselt der Gerichtsvollzieher bei diesem Auftrag lediglich das Türschloss der Wohnung aus und übergibt dem Vermieter die neuen Schlüssel. Geräumt wird nichts. Die mehreren Tausend Euro Vorschuss für den Spediteur entfallen.

 

Was sind die Vorteile der Berliner Räumung?

Die Vorteile der Berliner Räumung liegen klar auf der Hand: Die Kosten für Spedition und Lagerkosten entfallen. Der Vermieter muss nur etwa 500,00 € Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen. Die Berliner Räumung ist sehr viel kostengünstiger als die Räumung nach dem alten Modell.

Achtung: das Pfandrecht besteht aber nur an den pfändbaren Sachen des Mieters. Unpfändbare Sachen müssen auf Verlangen des Mieters herausgegeben werden. Das wird der Vermieter aber gerne gestatten. Denn über diesen Weg wird die Wohnung in vielen Fällen letztlich doch vom Mieter selbst geräumt, der sein Bett, seine Kleidung, seinen Fernseher und sein Geschirr dringend benötigt.

 

Welche Nachteile hat die Berliner Räumung?

Die Nachteile und Risiken, vor allem für Laien, müssen aber abgewogen werden:

• in der Wohnung stehen weiterhin alle Möbel des Mieters

• Müll darf entsorgt werden, alles andere muss der Vermieter aber zunächst einlagern, will er die Wohnung leer haben

• entsorgt der Vermieter voreilig vermeintlichen Müll, kann er sich schadensersatzpflichtig machen

• kann der Mieter z. B. durch Zeugen beweisen, dass in der Wohnung ein wertvoller Kunstgegenstand war, der nun verschwunden ist, kann das den Vermieter teuer zu stehen kommen

• die Sachen des Mieters dürfen nicht einfach verkauft werden, sondern müssen in einem förmlichen Versteigerungsverfahren verwertet werden

 

All diese Risiken können aber minimiert werden. Eine sorgfältige Fotodokumentation der Wohnung nebst Inhalt jeder Schublade sofort nach der Besitzeinweisung ist unumgänglich. Laien ist aufgrund drohender Schadensersatzansprüche des Mieters davon abzuraten, die Räumung nach Berliner Art in Eigenregie zu betreiben.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Planung und Durchführung einer Berliner Räumung.

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