Mietrecht
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Nebenkosten – nicht blind bezahlen

Wenn nach diesem Winter die Nebenkostenabrechnungen zugestellt werden, wird es manchen Mieter bis ins Mark erschüttern. Angesichts der immer weiter steigenden Energiepreise kann es bei den Nebenkostenabrechnungen zu erheblichen Nachzahlungen kommen.

Schätzungen zufolge soll jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch sein.

 

Was sind Nebenkosten?

Bei den Nebenkosten, die auch als Betriebskosten bezeichnet werden, handelt es sich um laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter mit dem Eigentum an einem vermietetem Gebäude und dem Grundstück entstehen.

Achtung: Nicht alles, was Vermieter abrechnen, sind tatsächlich Nebenkosten.

Keine Nebenkosten sind u. a.:

• Reparaturkosten

• Verwaltungskosten

• Instandhaltungskosten

• Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon

• einmalige Schädlingsbekämpfung

 

Muß ich überhaupt Nebenkosten zahlen?

Der Mieter ist nicht per Gesetz dazu verpflichtet, die Nebenkosten der Mietwohnung zu bezahlen. Nach dem Gesetz hat vielmehr der Vermieter (!) alle Nebenkosten zu bezahlen.

Soll das Gesetz nicht gelten, muß der Mietvertrag eine sogenannte Umlagevereinbarung enthalten. Der Mieter ist nur dann zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und eindeutig vereinbart wurde. Eine allgemeine Regelung im Mietvertrag genügt hierfür nicht. Unwirksam ist beispielsweise die Formulierung "Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen", denn daraus kann der Mieter nicht entnehmen, welche einzelnen Nebenkosten auf ihn umgelegt werden sollen.

Der Vermieter muss im Mietvertrag genau aufzählen, welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Diese Kosten können einzeln im Vertrag aufgelistet werden. Es genügt aber auch ein Verweis auf die (früher geltende) Betriebskostenverordnung.

Es kommt immer wieder vor, dass der Mietvertrag keine wirksame Umlagevereinbarung nach diesen Grundsätzen enthält. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn kein Standardformular verwendet wurde, sondern der Mietvertrag selbst zusammengebastelt wurde, beispielsweise mit Textvorlagen aus dem Internet.

 

Welche Nebenkosten muß ich zahlen?

Als Nebenkosten dürfen nur folgende Kosten auf den Mieter umgelegt werden:

• Grundsteuer, in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt

• Abwasser

• Fahrstuhl, inkl. Kosten des Betriebsstroms, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft

• Straßenreinigung / Müllabfuhr

• Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung

• Gartenpflege

• Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.

• Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten und Kosten der Immissionsmessung

• Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug

• Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt

• Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel

• Wascheinrichtungen: Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen inkl. Strom, Reinigung und Wartung der Geräte

• Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss hier genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

 

Wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen?

Der Vermieter muß auf verschiedene Fristen achten, was häufig übersehen wird. Hierdurch kommt es zu Fehlern, die zur Unwirksamkeit der ganzen Betriebskostenabrechnungen führen können.

 

• Abrechnungszeitraum

Der Zeitraum, für welchen der Vermieter die Betriebskosten zusammenstellt und abrechnet, darf maximal ein Jahr lang sein. Der Abrechnungszeitraum muss nicht notwendigerweise mit dem Kalenderjahr (01.01.-31.12.) übereinstimmen. Ist der Abrechnungszeitraum aber einmal festgelegt, kann er vom Vermieter nicht mehr einseitig abgeändert werden.

 

• Abrechnungsfrist

Die Abrechnung muß dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Der Vermieter sollte den rechtzeitigen Zugang im Streitfall beweisen können, sich z. B. den Empfang der Abrechnung vom Mieter quittieren lassen.

Verpaßt der Vermieter diese 12-Monatsfrist, kann er in der Regel vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen.

Der Mieter kann aber trotz der versäumten Abrechnungsfrist dennoch die Auszahlung eines eventuellen Guthabens von seinem Vermieter verlangen kann.

 

• Widerspruchsfrist

Zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter anschließend 12 Monate Zeit. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Hierbei ist aber zu beachten, dass die Nebenkostenabrechnung nicht erst nach Ablauf dieser 12 Monate zur Zahlung fällig ist, sondern gemäß § 286 Abs. 3 BGB bereits 30 Tage nach Zugang.

Damit die Nebenkostenabrechnung geprüft werden kann, hat der Mieter das Recht, die zugehörigen Belege einzusehen.

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