Mietrecht
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Wofür haftet die Mietkaution?

Die Mietkaution zahlt der Mieter an seinen Vermieter zur Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z. B. Miete und Nebenkosten, Schadensersatz wie Reparaturkosten bei Beendigung des Mietverhältnisses) und dessen Abwicklung.

 

Muss immer eine Kaution gezahlt werden?

Der Mieter ist nur dann verpflichtet, eine Mietkaution zu zahlen, wenn dies vereinbart wurde, was allerdings in allen gängigen Mietvertragsformularen vorgesehen ist und den Regelfall darstellt. Ohne ausdrückliche Vereinbarung besteht jedoch keine Zahlungspflicht, denn das Gesetz sieht keine grundsätzliche Verpflichtung vor.

Diese Regelung wurde aufgrund der Erfahrungen mit Mietnomaden eingeführt. Der Vermieter erhielt damit eine bessere Handhabe gegen einen Vertragspartner, der sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzieht.

 

Was passiert, wenn ich die Kaution nicht bezahle?

Bei Zahlungsverzug mit der Kaution kann der Vermieter – wie beim Verzug mit der Miete – die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung aussprechen, wenn der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung in Verzug kommt, der zwei Kaltmieten erreicht.

 

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Höhe der Kaution ist bei Wohnraummietverhältnissen auf das Dreifache der Kaltmiete (Grundmiete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten) beschränkt.

 

Darf ich die Kaution in Raten zahlen?

Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten (beginnend mit dem Anfang des Mietverhältnisses).

 

Muss immer Bargeld gezahlt werden oder gibt es Alternativen?

Mieter und Vermieter können vertraglich vereinbaren, auf welche Weise die Kaution gestellt werden soll. In Betracht kommen:

• (Bar-)kaution

• Verpfändung

• Sicherungsabtretung

• Bürgschaft

• Kautionspolice

 

Wann ist eine Barkaution zu zahlen?

Eine Barkaution ist vereinbart, wenn der Mieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag in bar zu übergeben oder auf ein Konto einzuzahlen hat. Dies ist wegen der bequemen Abwicklung die am häufigsten vereinbarte Mietsicherheit.

Achtung: In diesem Falle ist die Kaution nicht vor Missbrauch durch den Vermieter geschützt!

 

Was bedeutet Verpfändung?

Es kann auch die Verpfändung eines Sparguthabens, von Wertpapiere oder andere Geldanlagen wie Tagesanleihe oder ein Bausparvertrag vereinbart. Bei der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter den vereinbarten Kautionsbetrag auf ein Sparkonto ein, das auf seinen Namen angelegt ist. Dann verpfändet er sein Recht an der Sparforderung an den Vermieter.

 

Was ist eine Sicherungsabtretung?

Alternativ kann eine Sparguthaben auch als Sicherheit an den Vermieter abgetreten werden. Hierfür ist keine Anzeige gegenüber der Bank erforderlich.

 

Was ist eine Kautionsbürgschaft?

Bei der Kautions- oder Mietbürgschaft verbürgen sich Dritte (insbesondere Verwandte, Kreditinstitute oder das Sozialamt), als Bürge für die Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters aus einem Mietvertrag aufzukommen.

Unter welchen Bedingungen vom Bürgen Zahlung verlangt werden kann, unterliegt der freien Vereinbarung der Parteien. Zu den anerkannten typischen Bürgschaftsbedingungen gehören insbesondere:

• der Bürge muss den Eintritt des Bürgschaftsfalls nicht prüfen

• der Bürge muß auf erstes Anfordern bezahlen (d. h. der Vermieter muss nicht beweisen, dass der Mieter Rückstände hat!)

 

Was ist eine Kautionspolice oder Mietkautionsversicherung?

Verhältnismäßig neu sind Kautionspolicen oder Mietkautionsversicherungen, die von Versicherungsgesellschaften angeboten werden. Hierbei handelt es sich um Versicherungsverträge, deren Vertragsgegenstand eine Mietsicherheit zur Absicherung eines Mietverhältnisses ist. Gegen jährliche Zahlung einer Versicherungsprämie wird der Mieter von der sonst üblichen Hinterlegung einer Mietkaution auf ein Kautionskonto oder Sparbuch befreit. Die Kautionspolice wird beim Vermieter hinterlegt und gilt als Beweis des bestehenden Versicherungsschutzes.

Endet das Mietverhältnis, ohne dass der Vermieter Schadenansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, wird die Versicherung wieder gekündigt.

Sollte der Vermieter jedoch Ansprüche auf Zahlung der Mietkaution geltend machen, erhält der Vermieter sein Geld als Garantiezahlung aus der Versicherungsleistung, was wiederum den Mieter zu einer vertraglich geregelten Rückzahlung der Mietkautionssumme verpflichtet.

 

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Die Kaution kann – entgegen landläufiger Meinung - nur in Ausnahmefällen unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug aus der Wohnung zurückverlangt werden, wenn nämlich feststeht, dass dem Vermieter keine durch die Kaution gesicherten Ansprüche mehr zustehen.

Der Vermieter hat nach der Rechtsprechung innerhalb einer angemessenen Frist festzustellen, ob Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Dabei wird als angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist ein Zeitraum von 3 bis 6 Monaten angenommen. Stehen noch Betriebskosten aus, dann kann u. U. sogar eine Jahresfrist gelten.

Bei noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen kann der Vermieter auch einen Teil der Kaution bis zu einer angemessenen Frist nach Ablauf der Abrechnungsperiode zurückhalten.

 

Darf der Mieter die Kaution zum Ende des Mietverhältnisses „abwohnen“?

Manche Mieter meinen, die Kaution abwohnen zu können. Am Ende des Mietverhältnisses werden dann die letzten zwei oder drei Mieten nicht mehr bezahlt und mit der hinterlegten Mietkaution verrechnet.

Rechtlich ist dieses „Abwohnen“ der Kaution nicht zulässig.

Stellt der Mieter am Mietende seine Zahlungen einfach ein, riskiert er, umgehend vom Vermieter verklagt zu werden. Der Vermieter kann sofort klagen. Damit drohen demMieter nicht unerhebliche Mehrkosten wie Gerichts-, Rechtsanwaltskosten und Verzugszinsen.

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