Mietrecht
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Kündigung Vermieter

Die beiden wichtigsten Gründe, die zur Kündigung eines Mietverhältnis berechtigen, sind:

• Zahlungsverzug

• Eigenbedarf
 

Eigenbedarf

Kaum ein Rechtsstreit im Mietrecht wird so emotional geführt wie der Streit um die Eigenbedarfskündigung.

Für den Mieter erscheint die Kündigung wegen Eigenbedarfs „ungerecht“, weil er sich nichts hat zu Schulden kommen lassen und sich unvermittelt mit den Belastung der Wohnungssuche konfrontiert sieht, vom späteren Umzug ganz zu schweigen.

Der Vermieter hingegen muss damit rechnen, dass es zu einem Rechtsstreit über mehrere Instanzen mit umfangreicher Beweisaufnahme kommen kann, und er die Wohnung bis zur rechtskräftigen Entscheidung nicht wird nutzen können.

Gab es schon vor der Eigenbedarfskündigung Spannungen oder Schwierigkeiten, vermutet der Mieter nicht selten, der Vermieter habe den Eigenbedarf nur vorgeschoben und wolle ihn mit einem billigen Trick loswerden.

 

Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Nach dem Gesetz (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) kann der Vermieter für sich selbst, für seine Familienangehörigen sowie die Angehörigen seines Haushalts Eigenbedarf geltend machen.

Das sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH):

• Ehegatten, auch der geschiedene Ehegatte

eingetragener Lebenspartner

Verlobte

Verwandte in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern usw.)

Stiefkind

Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Neffen und Nichten, Tanten und Onkel)

Verschwägerte bis zum 2. Grad (Schwiegerkinder und -eltern, Schwager und Schwägerin – nicht aber der sogenannte „Schwippschwager“)

 

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

Auf die Begründung des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben muss große Sorgfalt gelegt werden. Werden hier Fehler gemacht, ist das kaum wieder gut zu machen. Nicht selten stellt sich erst nach Ablauf einer monatelangen Kündigungsfrist heraus, dass die Kündigung unwirksam ist, weil etwa die Begründung des Eigenbedarfs nicht ausreicht. Dann muss der Vermieter einen neuen Anlauf nehmen. Monate oder sogar Jahre verstreichen ungenützt.

Beispiel 1

„Ich kündige das Mietverhältnis zum t.mm.jjjj wegen Eigenbedarfs.“

Beispiel 2

„Ich kündige aus den Ihnen bekannten Gründen.“

Der konkrete Grund für den Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben so genau dargelegt werden, dass dem Mieter eine Prüfung möglich ist. Der Mieter muss anhand der im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe nachvollziehen können, ob es Sinn haben könnte, sich gegen die Kündigung zu wehren.

Mindestvoraussetzung hierfür ist, dass im Kündigungsschreiben der genaue Name der Person genannt wird, die in die Mietwohnung einziehen möchte („Identifizierbarkeit“ der Bedarfsperson).

Es genügt auch nicht, dem Mieter den Eigenbedarfsgrund mündlich zu erläutern und später in der schriftlichen Kündigung auf das Gespräch zu verweisen.

Im Kündigungsschreiben muss ausgeführt werden, warum die Mietwohnung für die Bedürfnisse des Vermieters oder des Familienangehörigen besser geeignet ist als dessen bisherige Wohnung, also etwa bezüglich Größe, Anzahl der Zimmer, Raumaufteilung, Ausstattung, Stockwerk und Lage, Garten usw.

Wer meint, für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs keinen Fachmann zu brauchen, spart in aller Regel an der falschen Stelle. Erfahrungsgemäß werden hier die meisten Fehler gemacht, die sich später nicht mehr ausbügeln lassen und die viele Vermieter schon reichlich Lehrgeld gekostet haben.

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Wie dringend muss der Eigenbedarf sein?

Der Vermieter muss die Räume „als Wohnung“ benötigen. Eine Notsituation wird nicht verlangt. Dem Vermieter oder seinem Familienangehörigen muss also nicht die Obdachlosigkeit drohen, damit er wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Nach dem BGH reicht es aus, wenn der Vermieter „vernünftige, nachvollziehbare Gründe“ für seinen Wunsch hat, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen.

Andererseits reicht nicht jeder Selbstnutzungswunsch aus. Hinzukommen muss, dass dieser Wunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist.

Beispiel:

Der Vermieter zieht berufsbedingt von Berlin nach Hannover. Er kündigt seinem Mieter wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er wolle die Wohnung nur wenige Tage im Monat nutzen, um sich dort mit seiner 13-jährigen nichtehelichen Tochter in häuslicher Atmosphäre zu treffen.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 22.08.2013 - 67 S 121/12) hatte nach der Anhörung von Zeugen die Kündigung wegen Eigenbedarf für wirksam erachtet.

 

Kann ich nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung Eigenbedarf anmelden?

Vermieteter Wohnraum kann selbstverständlich mit der vorgefassten Absicht erworben werden, dort nach einer Eigenbedarfskündigung selbst einzuziehen, um nicht mehr „zur Miete“ zu wohnen. Dem neuen Eigentümer und Vermieter kann in diesen Fällen gerade nicht vorgehalten werden, er habe gewusst, dass die Wohnung vermietet ist. Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam.

Auch die Tatsache, dass vermietete Immobilien in der Regel günstiger zu haben sind, spielt für die Beurteilung der Wirksamkeit einer im Anschluss an den Erwerb erklärten Eigenbedarfskündigung keine Rolle

 

Wann liegt vorhersehbarer Eigenbedarf vor?

Ist der Eigenbedarf vorhersehbar war, berechtigt er nicht zur Kündigung.

Beispiel:

Der Vermieter zieht aus beruflichen Gründen vorübergehend für die Dauer von zwei Jahren ins Ausland. Er vermietet seine Wohnung an einen Mietinteressenten, ohne auf diesen absehbaren Eigenbedarf hinzuweisen. Kurz vor seiner Rückkehr kündigt er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Diese Kündigung ist wegen Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs treuwidrig und daher unwirksam. Der Mieter hätte bei einem entsprechenden Hinweis die Wohnung erst gar nicht angemietet, weil er an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert ist.

Entgegen landläufiger Meinung gilt aber folgende „Faustregel“ nicht: Wer als Vermieter Eltern oder Kinder hat, muss Eigenbedarf in Erwägung ziehen; vermietet er gleichwohl ohne Hinweis auf möglichen Eigenbedarf, kann er vor Ablauf von fünf Jahren nicht kündigen. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Rechtsmissbrauch ist dem Vermieter jedenfalls nicht schon dann vorzuwerfen, wenn er die spätere Eigenbedarfssituation „fahrlässig“ nicht vorhergesehen hat. Rechtsmissbrauch ist erst dann anzunehmen, wenn der Vermieter eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er schon entschlossen ist, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder dies im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits in Erwägung gezogen hat. Denn der Vermieter darf dem Mieter, der zu recht mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die geplante begrenzten Mietdauer nicht vorher informiert.

In solchen Fällen ist ein Zeitmietvertrag das Mittel der Wahl, damit erst gar kein Streit wegen einer Eigenbedarfskündigung entsteht. In einem Zeitvertrag wird die Mietdauer von vornherein auf eine feste Mietdauer begrenzt.

 

Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?

Für Vermieter und Mieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.

Für den Vermieter gestaffelte Kündigungsfristen. Die Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert sich je nach der zeitlichen Dauer des Mietverhältnisses um weitere drei Monate bis auf längstens neuen Monate:

Dauer der Mietverhältnisses

Kündigungsfrist

bis 5 Jahre

3 Monate

bis 8 Jahre

6 Monate

über 8 Jahre

9 Monate

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt grundsätzlich zum Monatsende.

Diese Regelung gilt unabhängig von der Mietdauer und dem Umstand, ob der Mietvertrag vor oder nach der Mietrechtsreform (01.09.2001) abgeschlossen worden ist.

 

Zahlungsverzug

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter

(1) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

(2) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Befindet sich der Mieter also bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter kündigen, und zwar fristlos.

Der Zahlungsrückstand darf sich nur auf die laufenden Mieten beziehen. Ein Rückstand mit einmalig zu zahlenden Beträge wie z. B. Betriebskostennachzahlungen, Verzugsschäden, Rechtsanwaltskosten etc. ist unbeachtlich.

Nicht einberechnet werden auch die vereinbarte Vorauszahlung auf die Nebenkosten oder eine entsprechende Pauschale.

Der Vermieter kann ferner fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

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