Immobilie im Nachlass
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Berichtigung Grundbuch

Das Grundbuch wird nach einem Erbfall nicht automatisch von Amts wegen berichtigt. Die Umschreibung des Grundbuchs auf den oder die Erben muss beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Diese Berichtigung des Grundbuchs wird innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos vorgenommen.

Beim Grundbuchamt muss zu diesem Zwecke ein Erbschein vorgelegt werden.

Den Erbschein erlässt auf einen entsprechenden Antrag das Nachlassgericht. Das Verfahren auf Erteilung eines Erbscheins ist gebührenpflichtig.

 

Besonderheiten bei der Erbengemeinschaft

Sind mehrere Personen Erben,entsteht eine Erbengemeinschaft. Hinsichtlich der Grundbuchberichtigung gibt es keine Besonderheiten.

Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, gehört auch dieses Grundstück ebenso wie der Rest des Nachlasses allen Miterben gemeinsam. Das bedeutet, dass nur alle Miterben gemeinsam und grundsätzlich nur einstimmig über die Immobilie verfügen können.

Das Einheitsprinzip gilt insbesondere bei der Entscheidung darüber, ob die Immobilie lieber verkauft und der Kaufpreis geteilt werden soll, oder ob die Immobilie besser vermietet und die Mieteinnahmen jährlich aufgeteilt werden sollen.

Der Verkauf oder die Übernahme einer Nachlassimmobilie durch einen der Miterben bei gleichzeitiger Abfindung der anderen Miterben sind nur möglich, wenn alle Miterben mit der konkreten Maßnahme einverstanden sind.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe jederzeit zur Aufhebung der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung der Immobilie betreiben. Dann wird das Grundstück vom zuständigen Vollstreckungsgericht zwangsversteigert.

 

Nutzung nur durch einen der Miterben

Ein typischer Streitfall in einer Erbengemeinschaft ist die Nutzung der Immobilie durch einen der Miterben.

Nach §§ 2038 Abs.2, 743 Abs.2 BGB hat jeder Miterbe das Recht zum Gebrauch der Immobilie insoweit, als der Mitgebrauch der übrigen Miterben nicht beeinträchtigt wird. Will also nur ein Erbe in der Immobilie wohnen, das Ferienhaus nutzen usw. und die anderen Erben nicht, dann spricht zunächst nichts gegen diese Nutzung.

Ist aber einer Miterben gegen diese Alleinnutzung, stellen sich regelmäßig zwei Fragen:

• Ist der nutzende Miterbe zur alleinigen Nutzung berechtigt oder können ihm die anderen Miterben dies untersagen?

• Ist für die Nutzung eine Entschädigungszahlung zu zahlen?

Allein der Umstand, dass ein Miterbe eine Nachlassimmobilie alleine nutzt, verpflichtet ihn noch nicht zur Zahlung einer Entschädigung an die anderen Miterben. Der allein nutzende Miteigentümer muss erst dann eine Nutzungsentschädigung zahlen, wenn er von den anderen Miterben hierzu erstmals aufgefordert wurde. Der Anspruch steht allerdings nicht jedem Miterben entsprechend seinem jeweiligen Anteil, sondern nur der Erbengemeinschaft in voller Höhe zu.

Passivität wird also wirtschaftlich bestraft. Will ein Miterbe Gegenstände des Nachlasses nicht nutzen, sollte er daher frühzeitig in der Erbengemeinschaft auf eine Regelung drängen, die den entsprechenden Nachlassgegenstand einer wirtschaftlichen Nutzung (z. B. durch Fremdvermietung) zuführt, oder aber eine Nutzungsentschädigung vom nutzenden Miterben verlangen.

Die Höhe der Nutzungsentschädigung entspricht regelmäßig der ortsüblichen Vergleichsmiete, die im Falle einer Fremdvermietung erzielt werden könnte.

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